マンション管理組合の理事長になっちゃった

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カテゴリ:修繕・故障・劣化対応( 9 )

ようやく、ライニングコートの打ち合わせ。
本日15時より、わが家にて。
ここまでなんで一年もかかったんだ??
まったく・・・・・
 
検討した結果トルネード工法でのライニングコートにすることにしたんだけれども、結構大掛かりになる!
もちろん、すべての配管を取り換えることを考えれば極小工事なんだけれども、
・日程を合わせて絶対に自宅待機しなければならない
・シンクの下はカラに
・洗面台の下の物入れもカラに
・トイレは全部外す
・洗濯機の下の洗濯パンも取り外し
・何時までかかるかわからない

というようなことを修繕チームで把握。
総会で決議されれば、区分所有者以外の賃貸で住んでいる人たちへも告知をしていく事となる。

仮設トイレは1Fの元管理人室現集会室を使えばいいし、現場の人たちの休憩所としても使ってもらうことにして、その分は値引いてもらうことに。
だから早く見積もりおくれ・・・(´-ω-`)



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by rider_rijicho | 2017-03-06 20:06 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(0)

共有部の照明器具交換

ふーーーー。

やっとこさ、共有部の照明器具の全交換が目前となってきた。
デザインにこだわる人がいなかったので、維持費が安い事に重きを置いて、器具を選定。
友人の2級建築士のアドバイスで、照明器具にLED電球が内蔵されているタイプの照明は、初期不良とかあった場合にトラブルが多いと聞いていたので、内蔵型は避け、電球の交換ができるタイプのものにした。

初期不良があったとしても、取り付けから1年を過ぎてしまうと自費での交換になってしまうらしいんだよ。
んでもって内蔵型だと、電球の不良なのか器具の不良なのかもわからんしね。

リスクは避けたい。大事な積立金だものね。

んで、照明器具についての話し合い(という名の飲み会)をしたときに、共有部の照明器具も初めて交換する(平成元年以来!)とゆーことは、現在専有部の玄関・廊下・トイレ・洗面所に埋め込み式で付いている照明器具も、平成元年依頼そのままであるところも多いということが分かった。

照明器具屋さんにいろいろと聞いてみると、埋め込み式のものをそのまま生かしで取り換えようと思うと、さほどデザインも多くないことが判明。

また、もともとついているはめ込み式のものは、独特の大きさであることも分かった。

リビングみたいにマンションの持ち主が比較的自由に照明器具を変えられるタイプのモノだったらよかったんだけどねぇ。

何人かに話を聞いたところ、デザインにこだわらんので、工事費などが安く変えられるなら、一緒に変えたい!という声がままあったため、アンケートを実施しました。

・メリットとしては工事費や器具代が1軒あたりやすくなること
・デメリットとしては、デザインの凝ったものなどは選択肢にない事、工事の日程を1日で行う為、日程合わせが必要なこと
・おおよその目安価格

などを書いて投かんしました。


現在返事待ちですけど、34軒中すでに10件程度やるーっ!と返信が!よしよし。そんなわけで、照明器具の交換は着々と進んでます。

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【さあ、一杯やるわよ】

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by rider_rijicho | 2016-08-08 19:02 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(2)
そういえば、この間の総会で決まったことの中に、マンション管理推進協議会への登録の報告と、NPO法人の中部管協からの脱退があった。
中部管協はマンション管理のもろもろを相談できるということなんだけど、管理会社と契約しているので、まったく不必要だった。
そもそもこういうところは自主管理をしているところが会員として入るべきもの。
それなのにたった一人の住人がどうしても入っておきたいというので、年間2万円も払っていたんだよね。

他の住人からはもったいないという話が何度も出ていたんで、今回は絶対に会員脱退しようと思っていたところに、スバラシイものが名古屋市から送られてきたのは夏ごろ。
 
名古屋市あるいは愛知県の住宅都市局が窓口となっている、マンション管理組合登録事業。
おそらくマンションの老朽化対策として始めた事業なんだろうな。

管理会社とは別に、いろいろと相談もできるとのこと。
また専門家も無料で派遣なんかもしてもらえる。

これ幸いと、ちょっと面倒だったけどいろいろと記入して登録しましたわよ。

そしたら、法令集くれた。
しかも法律が改正になったら、そんな資料も送ってきた。
中部管協よりいいかも。
 
 
そんなわけで、管理会社の担当があほすぎて困っているとか、もっと独自に情報を得たいと思っている方、登録してみてはどうでしょうか。

マンション管理推進協議会
http://www.manshion-kyo.jp/

名古屋市マンション管理組合登録事業
http://www.city.nagoya.jp/jutakutoshi/page/0000040235.html

↑たぶんだけど、各都市あるいは各県で設置されているはず。
とりあえず名古屋市の概要はここ↑ね。
 


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by rider_rijicho | 2016-04-06 09:27 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(0)
今回の定期総会は、1年間の経理的な報告にプラスして、3つの議題を話し合うのがメイン。
前回の大口滞納者の情報として、どうやら法的に取り立ててはいけない時間帯になると帰ってきているらしいことが判明。
意外とあくどいやつなのかもしれない。

そのための規約改定は、すんなり承認。
今後は損金で落とすことがない様にしたいですね、とコンセンサスを得ましたっ!
 
で、大口滞納者への対応と、規約の改正は一気に承認。

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次に、排水管の劣化について。

こちらは、排水管調査の結果、ライニングをやるなら今!、やらないならもっとボロボロになるまでほーっておくしかないが、排水管の交換となると1戸あたり1週間の工事が必要で、壁を壊して戻すとか、床をハツって・・・とかなるんだよと説明。
建築士の人にも来ていただき、しっかり説明してもらった。

外壁に関しては数年後に検討するということになった。

ライニングは1600万ぐらいの見積もりが出てきていたが、結構あっさりと通ったっ。

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もう一つは電気器具の交換。
もう30年も一度も交換していないので、電球の切れが早くなってきてて、そろそろ寿命。
町中のマンションなので、電気が切れてしまうと暗くなってしまって防犯上もよろしくない。
これも、見積もりが間に合って200万ぐらいのが出てきていたので、みんなに話すと、1600万円の後だっただけに「安いね」とwww
金銭感覚マヒしてたね、みんなwww

これもあっさり承認されまして、今期ライニングと電気器具の一新をすることとなりました。

で、次期理事長よろしく・・・となるところなんだけど、次期理事長が比較的若くて、初めての理事長仕事ということもあり、事前に少し話し合いをした結果、ちょっとかわいそうかなーと思いまして。

改修チームを作ることにしました。(墓穴)
有志でやってくれる人を募ったところ、2人が手を上げてくれたので、私を含む3人で修繕の業者選定と段取りを組むことになりました。(1人は強制的に手を上げさせたww)
まあ、夕方飲みながら打ち合わせするわっ。

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by rider_rijicho | 2016-03-27 21:16 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(4)
休日の朝、ドアの上から油が漏れとるっ!と住人の方からメールをもらい、えっちらおっちら見に行くと、こんなんなっていた。



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のわーーーーーっ!
油圧の油がぁぁぁぁぁっ!
 
 
とゆーことで、知り合いの社長に電話したら、速攻で直していただけました。
 
 
ありがとうっ!
装建の社長っ!
 
こういう時に相談できる会社がいるのはほんとに便利です。
 


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by rider_rijicho | 2015-11-03 20:32 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(0)
本日は、設計事務所の社長とマンション管理会社の担当i氏とワシとネコ(茶色いのが参加)の4者会談となりました。
 
i氏お勧めの設計事務所の社長、よかった!
もうこの人でいいや。
み●のサービスのi氏、いい仕事するねぇ~!
 
誰か信頼できる人にちゃんと説明してほしかったことがちゃんと聞けました。

以下、自分メモです。

【当マンションは11階建て、1F店舗含む40戸程度の規模です】 
1.マンション全体の建物診断と給排水管などの劣化診断のおおよその金額
 マンションの建物診断20-30万円程度、給排水管はスコープで覗く診断が給水・排水各10~15万程度
 スケジュールとしては、
 ①住人アンケートの実施。
  ベランダなど劣化で気になるところや修繕に対しての希望等を調査
 ②自宅内の調査(任意)
 ③排水管調査は3-4件のピックアップ調査
 ④報告書の作成 ←ここまでに数カ月ぐらい

2.築27年の当マンションで改修が必要となってくる箇所
 給水管、排水管、給湯器管(共有部分ではないけど)、エレベータ、照明器具

3.図面を見てもらって、給排水の管の素材を確認。
 ・給水管は塩ビ管なので、接続部分の破損を都度対応すればいいことが判明。入れ変え不要。
 ・排水管は鉄管であることが判明。
 ・縦引き管より横引き管が要注意。
  傾斜がついているはずだが、技術が下手だと逆勾配になっていて常時水がたまってしまう。
  その場合、水がたまっている場所が劣化し穴が開いてしまう。
 ・30-35年を目途に交換が必要だが、まだ劣化が進んでいない状態でのライニングコートと言う方法がある。

4.ライニングコートについて
 ・一度コートした物件についての保証期間
  →5年保障。コートした会社に排水管洗浄を委託することが条件で10年保障もあり。
   排水管洗浄のスパンは1年ごとと言う会社が多いが、2年ごとでも交渉次第。
 ・ライニングコートをすると、寿命が10年ぐらい伸びるらしい
 ・新しい工法なので、10年ぐらい前に施工したマンションがどうなっていくかまだ不明。
 ・めちゃくちゃ大まかな費用は1戸あたり30万とか40万とかは必要(1500万ぐらい)
 ・工事期間は2日
 ・仮設トイレも設置するとのこと(有料)。


5.配管を総入れ替えする場合
 ・ざっくりとした費用は、1戸あたり70万~80万は必要(3000万ぐらい)
 ・マンションの作りからすると、かなり壁をぶちぬく必要がある
 ・工事期間は1戸につき1週間は必要と思われる×40戸なので、40週間!

6.照明器具について
 ・LED照明の単価が通常のものと変わらなくなってきているので、時期を見て交換した方がいい。
 ・照明器具の裏のところの塗装の関係があるので、次期大規模改修の時が交換時期

7.エレベーターについて
 ・箱ごと全部交換するケースや、最小規模で交換するケースいろいろとある。
 ・住人はエレベータにはこだわっていなさそうなので、最小パターンを探りたい

8.その他
 ・設計会社の社長の雑談の中で、図面を紛失したマンションが、
  改修が手つかずで、すごいことになっていると言う話があった。
 ・当マンションは図面の冊子が1冊しかなく、既にボロボロなので、PDF化した方がいいね。
  →ワシがやるのか!
  という話になった。自分で仕事増やした!


以上~
 
 
 
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【おっちゃん、おやつ・・・くれんかった・・グスン、の図】


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by rider_rijicho | 2015-06-17 19:46 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(2)
明日は、5~10年後ぐらいにまたやらんとイカン大規模修繕の準備として、マンション自体の建物チェックをするため、業者さん選定をする第一弾。
 
マンションの大規模改修をやったのが10年前。
全体を全塗装したので、保証期間が10年あったと聞いたのがっいこの間。
保証期間中に劣化のチェックをしておけば、無料で簡単な修繕ができたのに。。。
 
くそーーーー##

 
とにもかくにも、輪番制の弊害が・・・
 
管理会社が教えろよ!ともちょっと思ったけど、すべて管理会社の責任なのか?とも思う。
もちろん、契約でうたっていることに関しては、住人の意向と関係なく定期的に建物管理をしていくけれど、彼らはマンション住人の意向を反映して動く人なので、最低限、マンションの理事の適切な指示が必要となる。(←何か勝手にすると、余計なことするなと言われるから。)
 
そんなわけで、大規模修繕で建物を全塗装した皆さま。
10年間の保証期間をうまく利用して、修繕費を節約してみてはいかがでしょうか。
 
 
 
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【ウガーーーーーーーーーーーーッ!!】 
 
 
 

 
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by rider_rijicho | 2015-06-16 16:52 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(0)
消防法第17条の3の3の規定(消防用設備等の点検及び報告)に基づき、消防庁告示が改正され(平成14年3月12日公布、平成14年7月1日施行)その結果、連結送水管及び消防ホースについては、従来の外観点検に加え耐圧性能点検が義務付けられました。
その結果、連結送水管の点検は、設置後10年経過したものに関して、3年ごとに行うことと決められているのですがね。
 
 
何をどうしたのか、5年間耐圧試験やってないことが判明!
 
こういうことは理事長が輪番制の弊害。
でもそのためにマンション管理会社があるんだからね!
 
理事長がバカだったら無理やりハンコもらってやらせてくれよ。
 
 
その耐圧試験+火災報知機の充電池の交換の日が6/10。
 
マンション管理会社の担当i氏が、始める時に消防設備の担当にあいさつに伺わせると言っていたので、まゆ毛書いて待っていたんだけど、気付けば10時30分。
 
あり???
 
終わりましたの挨拶に来るのかな?
 
次に気付いたら14時過ぎ。
 
 
 
 
 
 
 

 
 
来んがやーーーーーっ#
 
 

 
 
 
 

 
せっかくまゆ毛書いたのにぃぃぃぃ。
(そっち??)
 
 
 

 
夕方ポストを除くと「不在でしたので報告書を入れておく」と備考欄に書いた報告書。
 
 
  
 
 
 
 
 
 

 

おったがねーーーーっ!
何が不在だっ、このやろう。
 

 
 
 
 

 
 
こんなこと前にもあったので、担当にメール。
「いるのに不在だったというメッセージの報告書が入っていた。
 不愉快だと点検の担当に伝えておいてくれ」
 
翌日、平謝りの担当者i氏。
いちおー確認で「間違いなく耐圧試験とか電池交換したんだよねぇ? 大丈夫ぅ?報告書だけ入れて帰ってないよねぇ?」とバカっぽく聞いてみた。
 
i氏、すいませんの連発w
それは間違いなく工事はした!と。
 
ふふ。住人の人からなんかやっとったよーと聞いていたので、知ってましたけどね。ちょっといじめてみた。

さらに翌日、不在でしたので・・・の文言を取り消して報告書を書き直させたのを持ってきたi氏。
 
私よりi氏がキレてた。こういうことはあってはならいと会社で問題になったばかりだと言う。

しょうがないのでお茶を入れてやったわww

ちなみにウチの茶色い猫が、i氏が来ると、足元でひたすら顔見てべーべーないてます。
打ち合わせにとっても邪魔です。
 
 
 
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【男が好きな茶色いのw】



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by rider_rijicho | 2015-06-14 16:39 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(2)

水漏れ!

一階の自転車置き場のところから、水漏れがしているよ!
と、またまた朝8時半ごろに電話が!
 
また朝かよ(;´Д`)ノ
 
 
でもって、水漏れかよ(;´Д`)ノ
 
 
 
Mサービスの担当に電話すると、客先直行。
でも、即行で他の担当者が対応してくれ、業者さん手配。
しかも、すぐに担当のフロントマンから電話があり、現状確認が。
 
 
うわー・・・・
 
 
Mサービスじゃないみたいww
 
 
 
 
 
 
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先ほど、業者さんと確認し、上の部屋の床の配水管が破裂したか、給水等からの水漏れの可能性が高いとの事。
 
または、全戸の排水を下に流すパイプが破損しているか、との事。
 
 
 
ま、原因が分かれば後は対処するだけです。
 
 
 
しかし・・・・。


 
保険で対処できるのかな?
 
 
 
 
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by rider_rijicho | 2008-10-10 10:36 | 修繕・故障・劣化対応 | Comments(2)

分譲マンションに住むと回ってくるのよ~っ(;´Д`)ノ


by rider